存量房贷利率下调有何影响?华泰固收:银行息差收窄,降息概率增加
8月1日,央行、外管局召开年中工作会议,在部署下半年工作时明确提到,“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”,此前7月金融数据发布会央行曾透露过相关信号,但当时提法是“置换存量贷款”,本次则直接表示降低存量贷款利率,引发市场关注,我们对此点评如下:
存量房贷利率下调原因何在?
首先,当前存量房贷和新增房贷之间存在较大利差。2019年LPR改革之后,房贷利率开始由5年期LPR加点确定。去年以来,为对冲地产下行,各地“因城施策”下调房贷利率,央行甚至将新增房贷利率下限降为LPR减点20BP,但存量房贷的加点幅度却始终没有调整,这导致存量房贷与新发房贷利差不断走阔。据央行数据,今年6月新发放的个人住房贷款加权平均利率为4.11%,较2022年初下行约150BP,但同期5年LPR仅下行了45BP,存量与新增利差不断拉大。
(资料图片)
其次,存量房贷利率偏高导致住房贷款早偿情况明显增多。一方面提前还贷可以节约更多利息,另一方面今年存款、理财、权益等表现都一般,居民缺乏财富升值手段,提前还贷成为最佳选择。上半年,个人住房贷款累计发放3.5万亿元,较去年同期多发放超过5100亿元,但个人住房贷款余额反而净减少2000亿,RMBS早偿率指数也在大幅上行,说明不少居民在提前还贷,其来源也不乏经营贷等资金,显然,有利差就会有套利。
最后,高利息负担+提前还贷一方面压抑居民消费能力,另一方面制约信贷增长,存量房贷利率下调是“适时调整优化房地产政策”和释放“终端需求”的应有之义。
存量房贷利率调整曾有过先例。2008年10月,为应对金融危机,支持住房消费,促进扩大内需,央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》,将商业性个人住房贷款利率的下限降为贷款基准利率的0.7倍,同时适用于存量和新增房贷。政策推动下,一些中小银行率先推出利率七折优惠,并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。面对存量客户流失的压力,各大国有行不得不被迫进入战场,纷纷在2009年年初制订存量房贷调整方案。本轮调整显著降低了居民存量房贷的利息负担,但更直接的作用是带动了房价大幅上涨。
本次调整会如何推进?09年转按揭浪潮之后,银行就未再提供过“转按揭”业务。2019年,央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》时,再次强调严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。本次会议央行未再提及“置换”二字,意味着转按揭工具大概率不会重启。“依法有序”说明推进节奏可能也不会太快。考虑到当前贷款利率市场化程度已经很高,本轮调整更可能是采取窗口指导而非硬性约束的形式,也不排除通过MPA考核或自律考核等形式加以引导。至于银行层面,由于没有类似“7折”的统一约束,利率调整过程可能更加灵活,如房贷利率与客户还款能力、征信情况等挂钩,以及调整利率后限制提前偿还等等。总之,存量贷款很难“一步到位”降至新增贷款水平,执行力度还存在很大不确定性。
那么存量贷款利率下调有何影响?
第一,直接降低居民利息负担。截至6月末,我国个人住房贷款余额约为38.6万亿,占银行贷款总额的17%左右,假设存量按揭利率下调60BP(估算存量房贷利率为4.5%-5%,6月新发放房贷利率为4.14%,二者打平,存量利率下调约60BP),按照等额本息方式,假设贷款期限为20年,100万贷款每年可以节约3941元利息。当然,实际当中并非所有存量贷款都能下调,且下调幅度也存在不确定性。
第二,另一个直接影响是银行息差收窄。我们以上市银行为样本,以2022年底数据为基准,剔除数据不全样本,假设30%/60%/90%的存量按揭贷款下调利率60bp,测算得到按揭存量利息分别减少639/1278/1916亿元,对应银行息差分别收窄2.79/5.58/8.37bp。不同类型银行受影响程度不同,其中国有行房贷资产规模大、占比高,息差收窄程度也最大,在30%比例下调的情形下,息差也会收窄3-4BP。而城农商行贷款以对公为主,影响相对较小。
第三,贷款早偿预计会明显缓解,一定程度可以对冲息差的负面影响,并提振消费。对于居民而言,如果存量贷款利率降至市场化水平,提前还贷动力会大幅下降,甚至可能把本来用于还贷的资金用于消费等,进而改善经济循环和银行信贷增长。因此存量贷款利率的下调也有“以价换量”的效果,银行“算总账”亏损会略少一些。
第四,最关键的是,息差收窄之后可能需要进一步下调银行负债端成本,降息概率增加。截至一季度,银行整体净息差为1.74%,已经低于自律机制的合意标准1.8%。我们在2023年6月25日发布的《再从银行息差看降息与市场》中测算,以2022年底的数据为基准,2023年6月的存款降息共降低银行负债成本5.6bp,但LPR下调导致资产端降低6.2BP,二季度银行净息差大概率继续收窄。加上存量贷款利率下调的影响,银行净息差将继续走低,长期看不利于银行持续经验和风险控制,因此存款利率和MLF利率可能会迎来新一轮下调,但LPR可能不会再动。当然,实际执行力度存在变数。
对债市而言,两方面影响:一是降息预期再起,利好利率下行,二是居民部门信贷可能进入温和扩张,宽信用预期升温。短期显然前者更占主导,但幅度预计不会太大,后者需要时间恢复并视政策实际力度而定。股市方面,银行股可能继续承压。
此外,存量贷款利率下调后,几个问题还值得进一步探讨:
①LPR是否下调,或者说LPR是否还有下调必要?如果下调,无疑是进一步在侵蚀银行息差,如果不下调,则相当于实际贷款利率在和LPR进一步“脱锚”。事实上,从去年房贷利率下限逐步打开,到今年一季度银行对公贷款“价格战”,都在显示LPR对贷款利率的锚定作用在逐渐减弱。在贷款需求走弱的环境下,如何捋顺基准利率-贷款利率的关系,值得深思。
②后续如果地产需求好转,存量房贷利率是否会上调?考虑到目前房地产行业的情况,谈论这一问题为时尚早。但其本质问题是利率市场化过程中,如何处理存量和增量的问题,如果说存量贷款“只能降,不能升”,那在利率上行周期可能会带来新的定价扭曲。
风险提示:
1) 地产链持续恢复:如果地产链恢复超预期,经济向上动力加强,债市收益率可能进一步上行。
2)监管政策超预期:如果监管政策超预期,可能影响机构行为,放大债市波动。
相关研报
研报:存量房贷利率调整的路径与影响推演2023年8月3日
张继强S0570518110002 研究员
吴宇航S0570521090004 研究员
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